Несмотря на бешеный рост валютных курсов, поменять в наши дни квартиру в каком-нибудь российском миллионнике на жилье у греческого моря реально. Цены на недвижимость в Греции последние годы более чем приемлемые. 

Правда, продавцов, готовых к адекватному торгу, бывает не так легко найти, но возможно, особенно с помощью надёжного местного агента или просто консультанта.

Ценники на небольшие квартирки в курортных посёлках в северной или центральной Греции начинаются от 15-20 тысяч евро. Дом, конечно, будет старый, и придётся делать ремонт, но зато прекраснейшие греческие пляжи всегда под боком. Новую небольшую квартиру-студию на греческих курортах можно приобрести от 30-35 тысяч евро. В городах — так и вовсе за 10-12 тысяч местные аналоги российских хрущёвок можно найти.

Сделка по покупке недвижимости в Греции обходится не так дёшево, как в России, и на сопутствующие расходы даже на приобретение недорогого объекта надо заложить несколько тысяч. Но обмен российского жилья на греческое без доплат возможен! А если говорить о российских дорогих регионах (Москве или Питере), то греческое жилье аналогичной стоимости будет явно превосходить по качеству и метражу.

Но продавать жилье в России с целью покупки в другой стране порой страшно, а что потом делать по шагам — и вовсе не понятно. Об этом сегодня беседуем с бухгалтером Полиной Руденко, уже знакомой моим читателям по прошлым выпускам «Ликбеза для русской мамы».

— Полина, давай поговорим о процессе покупки недвижимости в Греции иностранцем — гражданином России.  Предположим, российская квартира у человека продана, деньги на руках, есть желание купить недвижимость в Греции, что дальше?

— Мы с тобой сейчас о каком человеке? С каким статусом в Греции?

— Начнём с русских жён греков. Российская гражданка, проживающая в Греции, продала квартиру в России и хочет приобрести себе на эти деньги какой-нибудь объект здесь. Первый шаг?

— Если уже продала, то перевести деньги на свой греческий банковский счёт. Но вообще ещё в процессе продажи недвижимости в России надо обеспечить максимально прозрачный процесс оплаты, чтобы в дальнейшем чётко было видно, что это доход от продажи недвижимости. Деньги на собственный российский счёт должны поступить либо безналичным путём с банковского счёта покупателя либо, если это будет внесение наличных, то надо постараться указать в банке номер договора, дату договора, данные покупателя. При дальнейшем перечислении на свой счёт в Греции тоже нужно указать максимальное количество информации.

— Только этот вариант? Наличными положить на греческий счет можно?

— Наличными через границу деньги перевозить не рекомендуется. При соблюдении определённых формальностей можно перевезти денежные средства через границу, но налоговые органы не принимают во внимание ввезённые таким образом наличные, даже при условии надлежащего оформления таможенной декларации (циркулярное письмо ΠΟΛ 1076/2015).

Как ты знаешь, в греческой налоговой декларации надо указывать сумму расходов, связанных с покупкой недвижимости в Греции, которые кроме самой цены включают и все расходы, связанные с покупкой (налог на передачу недвижимого имущества, расходы на нотариуса, на юриста, на регистрационную палату). Эту сумму надо оправдать, т.е. обосновать источник её происхождения. Всё должно быть подтверждено документами. Соответственно, если это продажа российской недвижимости, то должен быть официальный договор купли-продажи, причём с апостилем и переводом. Лучше заключать договор у нотариуса, поскольку на такой договор можно поставить апостиль.

— Полина, на практике этот вариант не всегда и не всем подойдёт. В России распространена больше простая письменная форма сейчас. Если был заключён договор в такой форме, как быть с греческой налоговой? Неужели такой документ, действующий в России, в Греции не будет иметь никакой силы?

— Хорошо, с поступлением денег от продажи российской недвижимости более-менее понятно. На какие ещё средства можно приобрести греческую недвижимость? Всегда ли нужно иметь подтверждающие документы или можно, например, сделать заявление, что это накопленные средства за предыдущие годы жизни (в Греции либо не в Греции)?

— А если ни один из этих источников дохода не подходит, предположим, деньги были накоплены в предыдущие годы, двухлетний срок после переезда в Грецию прошёл, и только сейчас появилось желание купить в Греции квартиру? Есть законные способы оправдать деньги на покупку перед налоговой?

— Так, мы плавно перешли к покупке недвижимости иностранцем, не проживающим в Греции постоянно. Какие этапы должен пройти иностранец до покупки?

— Во-первых, он должен приехать один раз в Грецию — банковский счёт открывается при личном присутствии. Конкретный список документов, которые потребует банк у иностранца (например, справку с места жительства и пр.), лучше уточнить заранее, до приезда, чтобы взять нужные документы из России.

— Подожди, то есть иностранцу — нерезиденту все равно можно только с греческого счёта недвижимость оплачивать? Может быть, удобнее сделать перевод сразу с иностранного счёта на счёт покупателя?

— В основном единственно верным способом считается перевести деньги сначала на свой греческий счёт, а потом уже с него оплачивать недвижимость продавцу в Греции. И в дальнейшем, при необходимости подтверждения суммы на покупку недвижимости, заявленной в греческой налоговой декларации, предоставить справку из греческого банка о данном денежном переводе.

Итак, иностранец приезжает один раз в Грецию, чтобы открыть банковский счёт. Но ещё до похода в банк ему необходимо встать на учёт в налоговую. Такие иностранцы-нерезиденты регистрируются в специальной налоговой, которая называется ΔΟΥ ΚΑΤΟΙΚΩΝ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟΥ — налоговая для проживающих за рубежом (в Салониках это налоговая Δ’, в других городах — налоговая А’ данного района). Интересы лица в этой налоговой может представлять по доверенности только греческий гражданин.

— Насколько сложно открыть банковский счёт в Греции такому иностранцу?

— Кстати, последнее твоё замечание меня приводит к мысли, что процесс покупки недвижимости на своё имя может быть осложнён для россиян, проживающих в Греции, если они могут быть признаны одновременно российскими валютными резидентами. А это значит — без уведомления российской налоговой о ранее открытых счетах не смогут перевести деньги из России в Грецию. А по уведомленным счетам российская налоговая теперь заинтересуется отчётами. Как-то сложно со всех сторон… Ну ладно, вернёмся к иностранцам — нерезидентам.

Расскажи, в чём отличие статуса иностранца, зарегистрированного в спец.налоговой «жителей зарубежья», и иностранца просто с видом на жительство? Я, например, изначально регистрировалась в самой обычной налоговой по месту жительства.

— Если я правильно поняла, то иностранец, изначально просто покупающий здесь недвижимость, а потом, допустим, переезжающий в Грецию на ПМЖ, обязан перерегистрироваться в иной налоговой?

— Какие налоги оплачиваются при покупке и в последующем на содержание недвижимости? Есть ли разница по налогообложению для иностранцев и граждан Греции?

— Какие документы необходимо предоставлять в налоговую в связи с владением недвижимостью?

— Подводя итоги: процесс оплаты недвижимости в Греции должен быть максимально прозрачным для налоговых органов. Если иностранец постоянно проживает в Греции, то он должен доказать конкретный источник получения средств, если не живёт — просто перевести их безналичным путём на свой греческий счёт. Сумма должна покрывать как саму стоимость недвижимости, так и все накладные расходы по сделке. Размер налогов и обязанности по декларациям по недвижимости одинаковы для иностранцев и для граждан Греции. Что ещё важно учитывать с налоговой точки зрения при приобретении жилья в Греции?

— И тогда последний вопрос на сегодня, Полина. Если собственник сдаст свою недвижимость в аренду, какие налоги он платит и есть ли разница между резидентами и нерезидентами в этом случае?

— Большое спасибо, Полина, за подробные ответы. Я лично для себя узнала много нового, хотя мне казалось, что неплохо владею этой темой. Уверена, что читателям тоже будет интересно.