Ликбез для русской мамы: меняем российскую хрущевку на дачу у моря

Поделиться

ΜΑΜΑΓΡΕΚΑНесмотря на бешеный рост валютных курсов, поменять в наши дни квартиру в каком-нибудь российском миллионнике на жилье у греческого моря реально. Цены на недвижимость в Греции последние годы более чем приемлемые. 

Правда, продавцов, готовых к адекватному торгу, бывает не так легко найти, но возможно, особенно с помощью надёжного местного агента или просто консультанта.

Ценники на небольшие квартирки в курортных посёлках в северной или центральной Греции начинаются от 15-20 тысяч евро. Дом, конечно, будет старый, и придётся делать ремонт, но зато прекраснейшие греческие пляжи всегда под боком. Новую небольшую квартиру-студию на греческих курортах можно приобрести от 30-35 тысяч евро. В городах — так и вовсе за 10-12 тысяч местные аналоги российских хрущёвок можно найти.

Сделка по покупке недвижимости в Греции обходится не так дёшево, как в России, и на сопутствующие расходы даже на приобретение недорогого объекта надо заложить несколько тысяч. Но обмен российского жилья на греческое без доплат возможен! А если говорить о российских дорогих регионах (Москве или Питере), то греческое жилье аналогичной стоимости будет явно превосходить по качеству и метражу.

Но продавать жилье в России с целью покупки в другой стране порой страшно, а что потом делать по шагам — и вовсе не понятно. Об этом сегодня беседуем с бухгалтером Полиной Руденко, уже знакомой моим читателям по прошлым выпускам «Ликбеза для русской мамы».

— Полина, давай поговорим о процессе покупки недвижимости в Греции иностранцем — гражданином России.  Предположим, российская квартира у человека продана, деньги на руках, есть желание купить недвижимость в Греции, что дальше?

— Мы с тобой сейчас о каком человеке? С каким статусом в Греции?

— Начнём с русских жён греков. Российская гражданка, проживающая в Греции, продала квартиру в России и хочет приобрести себе на эти деньги какой-нибудь объект здесь. Первый шаг?

— Если уже продала, то перевести деньги на свой греческий банковский счёт. Но вообще ещё в процессе продажи недвижимости в России надо обеспечить максимально прозрачный процесс оплаты, чтобы в дальнейшем чётко было видно, что это доход от продажи недвижимости. Деньги на собственный российский счёт должны поступить либо безналичным путём с банковского счёта покупателя либо, если это будет внесение наличных, то надо постараться указать в банке номер договора, дату договора, данные покупателя. При дальнейшем перечислении на свой счёт в Греции тоже нужно указать максимальное количество информации.

— Только этот вариант? Наличными положить на греческий счет можно?

— Наличными через границу деньги перевозить не рекомендуется. При соблюдении определённых формальностей можно перевезти денежные средства через границу, но налоговые органы не принимают во внимание ввезённые таким образом наличные, даже при условии надлежащего оформления таможенной декларации (циркулярное письмо ΠΟΛ 1076/2015).

Как ты знаешь, в греческой налоговой декларации надо указывать сумму расходов, связанных с покупкой недвижимости в Греции, которые кроме самой цены включают и все расходы, связанные с покупкой (налог на передачу недвижимого имущества, расходы на нотариуса, на юриста, на регистрационную палату). Эту сумму надо оправдать, т.е. обосновать источник её происхождения. Всё должно быть подтверждено документами. Соответственно, если это продажа российской недвижимости, то должен быть официальный договор купли-продажи, причём с апостилем и переводом. Лучше заключать договор у нотариуса, поскольку на такой договор можно поставить апостиль.

— Полина, на практике этот вариант не всегда и не всем подойдёт. В России распространена больше простая письменная форма сейчас. Если был заключён договор в такой форме, как быть с греческой налоговой? Неужели такой документ, действующий в России, в Греции не будет иметь никакой силы?
— В греческом законодательстве предусмотрено, что принимаются документы только с апостилем и переводом. В декларациях мы заявляем суммы дохода, в том числе от продажи зарубежной недвижимости. Причём ещё раз подчеркну, что учитываются только те суммы, которые поступили на счета в греческих банках. Далее, после сдачи декларации, налоговые органы могут запросить подтверждающие документы. Это не обязательно произойдет, проверки выборочные. Но на этом этапе возможны проблемы, если апостиля на договоре продажи нет, а сумма продажи заявлена.
В налоговой декларации за год, в котором было поступление на греческий счёт, необходимо заявить сумму полученных средств. Покупать в дальнейшем недвижимость в Греции можно как в году продажи зарубежной недвижимости, так и позднее. Главное задекларировать сумму от продажи в правильном году. В случае покупки в последующие годы необходимо будет делать таблицу расчёта накопленного капитала. Данная сумма будет обоснованием источника средств для покупки недвижимости в Греции.
— Хорошо, с поступлением денег от продажи российской недвижимости более-менее понятно. На какие ещё средства можно приобрести греческую недвижимость? Всегда ли нужно иметь подтверждающие документы или можно, например, сделать заявление, что это накопленные средства за предыдущие годы жизни (в Греции либо не в Греции)?
— Для постоянных жителей Греции, в том числе иностранцев, нельзя просто сказать «копила долгие годы» или «привезла наличными из России в кармане». Если источником являются доходы, полученные в Греции за предыдущие годы, то надо изучить с бухгалтером декларации за 10 лет и посмотреть получается ли из деклараций необходимая сумма накопленного капитала. В этом процессе есть много тонкостей. При расчёте капитала учитываются как доходы, так и расходы (в том числе вменённые — «текмирия»). Лучше консультироваться со своим бухгалтером ещё на этапе подготовки к покупке недвижимости.
Для недавно переехавших в Грецию есть одно исключение и это важно, поскольку не все об этом знают. В первые два года после переезда можно в налоговой декларации указать суммы (опять же, предварительно перечислив их на греческий банковский счёт) ранее накопленного в другой стране капитала. Например, россиянка вышла замуж за грека и переехала в Грецию в 2015 году. Значит, в декларациях за 2015 и 2016 годы она может воспользоваться этой возможностью и задекларировать свои денежные средства, ранее легально полученные в другой стране и переведённые на греческий счёт.
— А если ни один из этих источников дохода не подходит, предположим, деньги были накоплены в предыдущие годы, двухлетний срок после переезда в Грецию прошёл, и только сейчас появилось желание купить в Греции квартиру? Есть законные способы оправдать деньги на покупку перед налоговой?
— Как вариант, в период кризиса со многими продавцами недвижимости возможно договориться об оплате недвижимости по частям, т. е. разбить сумму покупки на несколько лет. В каждом году будет учитываться сумма, фактически выплаченная продавцу. Каждый отчётный год заканчивается 31 декабря. О правильном оформлении хорошо предварительно советоваться с бухгалтером, нотариусом и адвокатом.
Есть и другие варианты. Допустим, если это возможно и приемлемо, то квартиру могу купить родители-иностранцы, не проживающие в Греции. Всё то, о чём мы говорили выше, касается налоговых резидентов Греции, в том числе иностранных граждан, постоянно проживающих в стране. Однако для иностранцев, не являющихся налоговыми резидентами Греции, правила другие. Они не должны доказывать греческим налоговым органам конкретный источник происхождения средств в своей стране проживания. В дальнейшем они могут подарить данную недвижимость своей дочери (россиянке, постоянно проживающей в Греции). Подарки самой недвижимости от родителей к детям не облагаются налогом на дарение до суммы 150 000 евро. На следующие 150 000 стоимости налог составляет 1%, на следующие 300.000 евро — 5%, свыше — 10% Кстати, в отличие от дарения денежных средств, например, с которых независимо от суммы нужно платить 10 % (это ставка для дарения денег от родителей детям, для меньшей степени родства ставка повышается).
— Так, мы плавно перешли к покупке недвижимости иностранцем, не проживающим в Греции постоянно. Какие этапы должен пройти иностранец до покупки?

— Во-первых, он должен приехать один раз в Грецию — банковский счёт открывается при личном присутствии. Конкретный список документов, которые потребует банк у иностранца (например, справку с места жительства и пр.), лучше уточнить заранее, до приезда, чтобы взять нужные документы из России.

— Подожди, то есть иностранцу — нерезиденту все равно можно только с греческого счёта недвижимость оплачивать? Может быть, удобнее сделать перевод сразу с иностранного счёта на счёт покупателя?

— В основном единственно верным способом считается перевести деньги сначала на свой греческий счёт, а потом уже с него оплачивать недвижимость продавцу в Греции. И в дальнейшем, при необходимости подтверждения суммы на покупку недвижимости, заявленной в греческой налоговой декларации, предоставить справку из греческого банка о данном денежном переводе.

Итак, иностранец приезжает один раз в Грецию, чтобы открыть банковский счёт. Но ещё до похода в банк ему необходимо встать на учёт в налоговую. Такие иностранцы-нерезиденты регистрируются в специальной налоговой, которая называется ΔΟΥ ΚΑΤΟΙΚΩΝ ΕΞΩΤΕΡΙΚΟΥ — налоговая для проживающих за рубежом (в Салониках это налоговая Δ’, в других городах — налоговая А’ данного района). Интересы лица в этой налоговой может представлять по доверенности только греческий гражданин.

— Насколько сложно открыть банковский счёт в Греции такому иностранцу?
— Ввиду ограничений на переводы средств, которые стали действовать с лета 2015 года, открыть счёт стало сложнее, но все равно можно. Согласно Законодательному акту, опубликованному в Правительственной газете ΦΕΚ Α’ 84/18.07.15 (статья 1, пункт 7, подпункт Θ), можно открыть новый счёт в греческом банке с целью перечисления на него из-за границы суммы в размере от 10 000 евро и более. Обязательное условие при этом — отсутствие уже открытого счёта в любом из греческих банков.
На практике в банке необходимо подписать ответственное заявление о том, что будет приобретена недвижимость и будет перечислена сумма в размере от 10 000 евро и более. Постоянным жителям Греции (в независимости от гражданства) открыть новый счёт в большинстве случае будет невозможно, поскольку обычно у них уже имеется открытый счёт в каком-либо из греческих банков.
— Кстати, последнее твоё замечание меня приводит к мысли, что процесс покупки недвижимости на своё имя может быть осложнён для россиян, проживающих в Греции, если они могут быть признаны одновременно российскими валютными резидентами. А это значит — без уведомления российской налоговой о ранее открытых счетах не смогут перевести деньги из России в Грецию. А по уведомленным счетам российская налоговая теперь заинтересуется отчётами. Как-то сложно со всех сторон… Ну ладно, вернёмся к иностранцам — нерезидентам.
Расскажи, в чём отличие статуса иностранца, зарегистрированного в спец.налоговой «жителей зарубежья», и иностранца просто с видом на жительство? Я, например, изначально регистрировалась в самой обычной налоговой по месту жительства.
— Ты же регистрировалась как супруга грека? Все правильно, иностранцы, проживающие в Греции постоянно — а такими, например. признаются все члены семьи греческих граждан, проживающих в Греции, а также те иностранцы, которые здесь имеют рабочий ВНЖ, или даже просто те иностранцы, которые имеют вид на жительство по иным основаниям и дети которых ходят здесь в школу, признаются резидентами Греции, платят здесь подоходные налоги и должны быть зарегистрированы в обычной налоговой по месту жительства. Те иностранцы, которые получают ΑΦΜ в спец.налоговой «жителей зарубежья» — обычно это им нужно только для покупки недвижимости в Греции — не платят подоходный налог с доходов, полученных в других странах, поскольку не являются резидентами в Греции. Эти иностранцы платят налоги только на реальные доходы, полученные на территории Греции (например, от аренды недвижимости).
— Если я правильно поняла, то иностранец, изначально просто покупающий здесь недвижимость, а потом, допустим, переезжающий в Грецию на ПМЖ, обязан перерегистрироваться в иной налоговой?
— Да, по большому счету да. Но в любом случае лучше консультироваться на этом этапе с юристом и с бухгалтером, чтобы полностью правильно оформить все документы на этапе переезда. Статус может меняться в зависимости от многих факторов (фактического проживания в Греции, основания для проживания и пр.). Большую роль в определении статуса налогового резидентства играет и так называемый «центр жизненных интересов», предусмотренный в соглашении об избежании двойного налогообложения. Этот «центр жизненных интересов» необходимо подтверждать документально.
— Какие налоги оплачиваются при покупке и в последующем на содержание недвижимости? Есть ли разница по налогообложению для иностранцев и граждан Греции?
— При покупке налог на передачу недвижимости («налог на покупку») составляет 3 %, если разрешение на строительство было выдано ранее 2006 года, и 23 %, если позднее. Данный налог одинаков для всех. Единственное различие, что у граждан Греции есть льгота по налогу при приобретении первого жилья, а у иностранцев этой льготы нет.
Кстати, с 21 мая 2015 года понизилась кадастровая стоимость недвижимости в большинстве регионов Греции и, соответственно, уменьшился налог на передачу такой недвижимости. И это важно ещё и для тех, кто купил после 21 мая 2015 года, но до 31 декабря 2015 года налог считали, исходя из старой кадастровой стоимости. Такой человек может сделать «исправительную декларацию» в налоговой по налогу на переход недвижимости и налоговая возвратит разницу. 
Каждый год владелец платит налог на владение недвижимости, который здесь называется ΕΝΦΙΑ и зависит от очень многих параметров. Налог одинаков для всех собственников, независимо от их налогового статуса и гражданства.
— Какие документы необходимо предоставлять в налоговую в связи с владением недвижимостью?
После покупки в течение 1 месяца в обязательном порядке подаётся декларация по недвижимости Е9. В случае несвоевременной подачи — штраф 100 евро. Для её составления бухгалтеру будет необходим заключенный вами договор и счёт за электричество. На следующий год подаётся декларация Е1. Обязательства в отношении деклараций также для всех одинаковы, хотя в некоторых случаях у нерезидентов нет обязательства подачи Е1, но лучше предварительно консультироваться с бухгалтером.
— Подводя итоги: процесс оплаты недвижимости в Греции должен быть максимально прозрачным для налоговых органов. Если иностранец постоянно проживает в Греции, то он должен доказать конкретный источник получения средств, если не живёт — просто перевести их безналичным путём на свой греческий счёт. Сумма должна покрывать как саму стоимость недвижимости, так и все накладные расходы по сделке. Размер налогов и обязанности по декларациям по недвижимости одинаковы для иностранцев и для граждан Греции. Что ещё важно учитывать с налоговой точки зрения при приобретении жилья в Греции?
— Постоянно проживающему жителю Греции — как иностранцу, так и греческому гражданину — надо учитывать вменённые доходы («текмирия») на недвижимость, которая покупается  для собственного пользования. Текмирия будут зависеть от площади объекта и некоторых других параметров. Если покупаемую недвижимость планируется сдавать в дальнейшем, например, в аренду, то на вменённые доходы её наличие не повлияет. Вменённых доходов также не будет у нерезидента, даже если он покупает недвижимость для собственного пользования и не планирует её передавать третьим лицам.
— И тогда последний вопрос на сегодня, Полина. Если собственник сдаст свою недвижимость в аренду, какие налоги он платит и есть ли разница между резидентами и нерезидентами в этом случае?
— Налоги для всех одинаковы — 11% до 12000 годового дохода от аренды, и 33% — свыше. В случае если собственник сдаёт свою недвижимость в аренду, то по итогам года подаётся декларация Е2.
— Большое спасибо, Полина, за подробные ответы. Я лично для себя узнала много нового, хотя мне казалось, что неплохо владею этой темой. Уверена, что читателям тоже будет интересно.

Как обычно в комментариях, здесь или на фейсбук — задавайте вопросы и предлагайте темы для новых статей!


Поделиться
Posted in ДОКУМЕНТЫ, Россия, Русские мамы в Греции and tagged , , , , , , .

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *